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20.8.14

Investidores Imobiliários Pulverizados


Seja um Investidor de Apart-Hotel


Saiba como


Em primeiro lugar,o que você precisa saber para tornar-se um Investidor de Apart-Hotel.
Certamente que todo o conteúdo a respeito deste assunto,não será aqui postado,devido o tema ser muito extenso,por se tratar de Investimento o que será aqui explicado o torna já sabedor e consciente deste negocio o que dá uma ampla visão para você tornar-se um Investidor de Apart-Hotel o chamado Flat.

Os Apart-hotéis,são comumente chamados de Flat,e seu surgimento no Brasil se deu no final de 1970
tornando-se a bola da vez a partir de 1980 e causou frisson entre as Construtoras, sua ocupação se dava pelos próprios moradores fixos e por Hospedes.

Mas a Legislação Brasileira é taxativa e proíbe os condomínios a pratica de atividade Comercial, fazendo com que os proprietários de Flats que queiram explorar comercialmente juntem-se em determinadas empresas \Sociedade em conta de participação para a exploração e assim existindo o rateio das despesas e obtendo os lucros de seus Apartamentos.

Apart-hotel è um prédio de Apartamentos que oferece serviços de Hotelaria como:
  • Camareira
  • Manobrista
  • Refeitório
  • Lavanderia
  • Areá de Lazer
  • Restaurante
  • Porteiro 24 horas
  • Piscina
  • Academia
  • Sauna
  • Café,almoço e jantar
  • TV a Cabo
  • Internet(cobrado)
  • Telefone local
  • Serviço de despertador
  • Recados
  • Troca de roupa de cama,mesa e banho
  • Garagem
  • Participa de todos os serviços que são oferecidos neste Condomínio, serviços estes que são prestados em Hotelaria convencional.

Flat
Foto credito:Arquivo pessoal Selma Motta

Este é o modelo ideal de moradia para pessoas que não tem tempo para as rotinas diárias de uma casa  e para pessoas doentes,uma vez que na prestação desses serviços que são oferecidos para os moradores se isentam de  realizar qualquer tarefa Doméstica ficando a cargo do Condomínio.

Há um diferencial,porque são maiores e possuem cozinhas em cada Flat.

Vejamos; O morador que aluga o Flat por certo período de tempo que pode ser por um ano,dois,três e etec,vive a sua rotina diária: trabalhar,estudar,ir a Academia e precisa retornar ao apartamento,onde o encontra-rá limpo, e higienizado ,pois ele contratou todos os serviços de Hotelaria que o Condomínio oferece a seus Hospedes e moradores.

Portanto não tem nenhuma preocupação a não ser o de efetuar o pagamento do aluguel, com prazo de contrato determinado,ou seja até o ultimo dia que ficar morando no Flat.

O investimento pode ser Empresarial e Pessoal
Nas duas modalidades o investimento é vantajoso e tem um retorno superior ao Residencial.
O proprietário do Flat coloca a sua Unidade habitacional como parte integrante do sistema de Administração Hoteleira conhecida como "Pool" ,ou pode administrar a locação diretamente ,este denomina-se como Unidade fora do "Pool"

Usuários

Os usuários do Flat no "Pool",são executivos,Turistas,e como verifiquei garotas e garotos de Programas.
Porque na realidade não importa ao Investidor do Imobiliário quem esta alugando a sua unidade habitacional,porque isso, não lhe diz respeito,vez que a Administradora é quem aluga e não é de seu interesse também questionar se a pessoa trabalha de forma convencional ou não se faz programas ou não,mas apenas aluga porque entende que vai receber o valor do aluguel estipulado a data de vencimento do mês.

Entende-se daí que não há lugar para discriminar quem vai ou não vai alugar,quem pode ou não pode,mais sim importa o pagamento do aluguel.
Estes usuários procuram os serviços de Flat pela praticidade,segurança.

Flat

Neste Sistema de "Pool",esta incluído além dos apartamentos Integrantes do Hotel,as suas áreas,todo o Mobiliário,Utensílios,Decoração,Equipamentos e instalações.

1ª  Vantagem Pool de Locação

Ao associar-se ao Pool de Locação,você se tornará sócio de um Hotel sem as barreiras da Gestão de uma Empresa.
Porque?
Porquê o Proprietário que locar  seu Apartamento via Administradora hoteleira não se preocupa em escolher  ou prospectar hospedes,efetuar cobranças e com a conservação de sua unidade habitacional,porque este será realizado pela Administradora  Hoteleira.

2ª vantagem

O proprietário não corre risco algum em referencia as restrições Legais com a Lei do Inquilinato e a Deliberação Normativa da Embratur nº433,Ano 2002 e com o ADI\SRF 14\4.

Qual é a forma Jurídica do Pool de Locação?

È a da constituição  de um Sociedade em conta de participação (SCP) onde a Administradora de empreendimentos Imobiliários e Turísticos aparece como "Sócia Ostensiva" e todos os Proprietários ingressantes como "Sócio oculto"

Assim as Operações Hoteleiras e administrativas do "Pool" são executadas pela administradora em nome da Sociedade isentando os participantes das responsabilidades e preocupações  com estas ações.


O dono pode morar no apartamento?

O proprietário adquiri o Direito preferencial, para morar,desde que havendo disponibilidade no momento desejado.
Para isso ele precisa reservar antecipadamente a Unidade e o custo do período, pode ser abatido do resultado mensal,pode haver acordo com a Bandeira pela taxa de Administração e pode haver diárias limitadas no ano e descontos em comum acordo com a Administradora.
Apart-hotel

Cuidados que o Investidor de Pool de Locação deve ter

Os cuidados quanto a questão que um Investidor deve ter,são em confiar seus Recursos nas mãos de uma Administradora, isso devido como em qualquer negócio,ser um Negocio de risco,assim como na Bolsa de Valores e o Investidor não quer entender isso.
Ao escolher uma administração hoteleira para administrar a sua unidade Habitacional,precisa tomar alguns cuidados.

Exemplo

  • Calcular o risco;
  • Levar o contrato a um Profissional especializado;
  • Verificação; para checar se a Empresa é idônea e saudável financeiramente;
  • Checar se seus empreendimentos estão bem situados no Mercado específico;
  • Checar se a Incorporação Imobiliária é registrada  no Cartório de Registro de Imoveis;
  • O Memorial de Incorporação descritivo do empreendimento, deverá ser transparente quanto ao que está adquirindo o cliente;
  • Analisar quanto ao retorno e a margem mínima para Alta e Baixa Temporada;
  • Em relação a Minuta de Convenção de Condomínio com USO e SEM USO,analisar detalhadamente;
Segundo a Advogada Rita que atua em Escritório Especializado em Negócios Imobiliários,Rita Martins & Advogados.

Contrato
  1. Muitas vezes recebe um Contrato engessado através do Incorporador\Construtor,mas na realidade será a Operadora Hoteleira quem vai gerir o Negocio, e tem expectativas não validadas por ela;
  2. Esse fator é um gerador de problemas de interesses,quando essas expectativas não são atendidas;
  3. A maioria dos contratos,segundo Adolpho Cyriaco Vice-Presidente da SP Associação ABIH -Brasileira da Industria de Hoteis do Estado de São Paulo,são contratos de Adesão,deixando claro que ou assina, ou não fecha Negócio;
  4. Nessas condições onde o Investidor é colocado "contra a parede",por não haver change de analisar os Contratos,que chegam a ter de 300 a 500 paginas;
  5. As Clausulas neste contexto são pesadas para reversão futura das Disposições contratuais,onde tudo é Legal,porém não Ético,conforme avalia Adolpho.
  6. Somado a estes fatores,pode-se encontrar mais Clausulas "perniciosas";
Flat para morador

Algumas Informações importantes que o Investidor precisa saber
  • No Brasil existe muito amadorismo em qualquer setor e neste não é diferente;
  • A relação conflituosa com a Administradora  Hoteleira pode ocorrer,por envolver dinheiro e a busca de valorização da Unidade Habitacional;
  • Os conflitos podem acontecer,porque o Investidor não entende o Negocio e suas peculiaridades( o Investidor quer retorno rápido).
Conclusão
Bom  o que vai diferenciar é um Contrato entre quem vai Administrar o seu dinheiro em um Investimento Hoteleiro e observadas as condições citadas anteriormente.
É preciso que as peculiaridades sejam entendidas,assim como toda a dinâmica do Investimento;

O Tema sobre Investidores Imobiliários pulverizados não se encerra aqui,você pode ter uma ideia de como o Negocio Investidor de Pool de Locação funciona para decidir  a sua entrada no negocio .se agir com prudencia e conhecimento como em qualquer negocio e avaliar os  Riscos envolvidos será bem sucedido e porque não?

Case
Em um Condomínio de apartamentos de Apart-Hotel,onde trabalhei,há um andar onde praticamente todas as Unidades Habitacionais pertencem a um jovem casal de advogados, que inclusive moram em um de seus Flats Apart-hotel e todos vivem ocupados e geram lucro superior ao aluguel Residencial.

Fonte Referencia: Site Manual Secovi

Acesse\também:como-funciona-os-hostels-no-brasil.html


Vejam um E-mail que recebi de um Dono de Flat;


Olá, tomei a liberdade de lhe enviar a seguinte opção:

Passo por 451 Mil Flat/Unidade Autônoma no Pool de Locação no IBIS-RJ

RENTABILIDADE MÉDIA LÍQUIDA MENSAL de:
20142.871,67 ou 0.63% a.m
20132.780,22 ou 0.61% a.m
122lççççr
Att,
Cleber Barros
Consultoria Imobiliária - Imóveis 100% no Pool de Locação
(21) 9.7105-8364 Vivo / 21 9.8761-8364 OI/WhatsApp
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Espero te-los ajudado esta é uma contribuição do Blog Selma Motta


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